加杠杆炒股 上海城投置地旧改再落一子，超70亿拿下黄浦老城6幅地块
发布日期：2024-12-01 00:38 点击次数：95
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经过一个多月的公开遴选，备受瞩目的上海黄浦区豫园板块“重量级地块”确定了最终的实施主体。
10月15日，据上海土地市场网披露，黄浦区小东门街道235B-03、237A-02、237B-01、237C-02地块及东街、学院路道路地下空间地块(部分)、豫园街道231B-02、231C-01地块及盛家街道路地下空间地块历史风貌保护项目(下称“福佑南地块包”)最终实施主体为上海城投置地(集团)有限公司(下称“上海城投置地”)。该地块包底价约69.81亿元，具体拿地金额暂未公布。
不过，10月11日，上海土地市场曾对遴选活动实施主体候选人进行公示。根据公示，候选人价格标得分为17分。另据评分办法，17分对应金额为“大于等于 n+1 亿(含)，小于 n+2 亿”这一档。经计算，上海城投置地的拿地金额约为70.81亿元(含)至71.81亿元。
天眼查数据显示，上海城投置地为(下称“城投控股”，股票代码“600649.SH”)全资子公司。
早在今年9月6日，上海土地市场官网就发布了福佑南地块包实施主体公开遴选的公告。
据了解，福佑南地块包共计涉及6幅子地块，包含2幅纯宅地、2幅商住地、1幅住宅、社区公共设施混合地块以及1幅纯商业用地。
该地块的四至范围为：东至光启路、中华路，南至学院路、复兴东路，西至规划傅家街、东街、聚奎街，北至231B-01、235B-02、237A-01地块。
记者实地走访发现，福佑南地块包所处位置优越，属于上海黄浦区核心地块之一，地块包距离豫园商城直线距离不到200米，地块北侧昼锦路一路之隔为豫园股份与蚂蚁集团联合体于2022年9月以129.3亿元摘得的福佑项目，地块东侧中华路一路之隔为BFC外滩金融中心。
据界面新闻此前报道，该项目将由豫园股份主导开发，项目建成后蚂蚁集团将获取共计地上约6万平方米的自持办公物业，深化在上海的金融科技、区块链业务布局，预计可容纳数干名员工。
今年8月19日，上海市建设工程交易服务中心官网公示了福佑地块项目报建内容，总投资205亿元，暂未获得施工许可。
当地项目征收部员工告诉记者，福佑南地块包的动迁工作自2020年开始，已于2023年结束。目前，相关居民已完成搬迁，地块上尚有大量老旧建筑待拆除。
另据记者观察，上述“设计范围示意图”的红线圈定范围中，福佑南地块包的周边地块目前仍有不少市民居住。
根据遴选公告，福佑南地块包出让宗地总面积约3.36万平方米，合计建筑面积约13.62万平方米。其中，地上计容建筑总面积不超过7.92万平方米，地下总建筑面积不超过5.70万平方米。
按照要求，地块应结合豫园老城厢区域和外滩金融集聚带整体打造，形成具有历史风貌特色的高品质居住社区。地块应延续以居住功能为主，强化商业、文化、服务等多元功能的复合， 提供多样化的住宅产品，对区域功能进行整体完善和提升。
具体来看，福佑南地块包的住宅建筑总面积不超过 5.73万平方米，商业建筑总面积不小于1.97万平方米，社区级公共设施建筑总面积不小于2254.58平方米。
鉴于福佑南地块包与豫园蚂蚁联合体摘得福佑项目仅一街之隔，这两幅地块也难免被拿来作比较。
上海中原地产资深市场分析师卢文曦向记者表示，此次出让的福佑南地块包对开发企业来说，还算是比较友好，地块占地面积3.36万平方米，规划住宅建筑面积有 5.73万。相比之下，福佑地块占地面积10.8万平方米，规划住宅仅有4.99万平方米。
此外，卢文曦还指出，不同于彼时给实施主体设置了重重门槛的福佑地块，此次遴选虽然也给企业设置了一定的要求，但整体来看门槛并不算太高。
根据遴选公告，申请人需要符合2023年会计年度总资产不低于1000亿元；房地产开发企业资质二级；具有在国内城市保护、修缮和开发利用历史建筑的经验。
在他看来，除资产规模、开发资质外，企业在历史风貌保护更新方面的经验、能力才是政府更为看重的，而有这样能力的企业并不是太多。
根据建设条件，拿地企业需要对地块69%的区域范围做好肌理保护。该地块内包含优秀历史建筑、不可移动文物以及风貌建筑等，地块内各类保护保留历史建筑总面积约1.57万平方米，保护更新建筑总规模须不小于3.82万平方米，占地上总建筑面积近5成。
而此次拿地的上海城投置地在上述方面颇有建树。
作为城投控股旗下公司，上海城投置地长期深耕老城厢板块的城市更新，成功打造了城市风貌作品露香园。其中，“露香园住宅街区项目”案例被中国建筑学会联合地方社会组织编辑出版《城市更新·上海样本》收录。
除了黄浦、虹口等中央城区城市更新外之外，上海城投的旧改项目布局正在进一步扩张。
今年9月24日，城投控股发布公告称，上海城投置地参与了闵行区浦江镇杜行老街、华漕镇诸翟两个“城中村”改造项目，投资总金额分别为65.17 亿元、118.39亿元。
此外，城投控股半年报显示，2024年上半年，城投控股实现营业收入6.53亿元，实现净利润为-1.19亿元。其中，上海城投置地对上市公司贡献的净利润为-4,406万元。
截至期末加杠杆炒股，城投控股总资产为810.23亿元，上海城投置地总资产为413.76亿元。
